190809 MONITORAGGIO PERIODICO EDIFICI
La scrivente Società Consulenti & Progettisti con sede in Lugano via Serafino Balestra,12, su richiesta dell’amministrazione condominiale, ha esperito un primo sopralluogo per prendere visione dei luoghi e recepire anche grazie alla fattiva partecipazione dei soggetti coinvolti, puntuali segnalazioni circa le zone soggette alle lamentate problematiche di tipo infiltrativo che interessano l’autorimessa condominiale. Al fine di rilevare le zone segnalate come soggette ad infiltrazioni d’acqua, è stato organizzato ed eseguito un secondo sopralluogo, dopo e durante piogge anche di modesta entità. La verifica è stata eseguita in tali condizioni al fine di poter rilevare eventuali ulteriori evidenze infiltrative ed agevolare quindi la comprensione dello stato generale e di eventuali problematiche di tipo puntuale. Il rapporto che segue pertanto permetterà di comparare le medesime zone in diverse condizioni di verifica evidenziando ove possibile sia le criticità palesi che eventuali ulteriori problematiche da indagare.
L’area esterna situata nel retro del condominio sul fronte sud, alla data del primo sopralluogo, si è presentata in parte nello stato presumibilmente originale, riferibile all’epoca della costruzione dell’edifico ed in parte modificato da diversi interventi di manutenzione eseguiti in periodi differenti. Si possono infatti rilevare tre lucernari in vetrocemento dove due di questi sono stati oggetto di più recenti interventi di manutenzione i cui dettagli però non sono a conoscenza della scrivente; un terzo lucernario invece verosimilmente mantiene il suo stato originale. Su quest’area, come sopra evidenziato, sono state rilevate alcune zone di presunta criticità e delle zone di oggettiva criticità. Per le zone di presunta criticità, tecnicamente si ritiene necessario predisporre puntuali sondaggi ispettivi per verificare la tipologia e condizione dell’intera stratigrafia dal piano di calpestio sino all’estradosso del solaio, comprendendo anche una verifica in corrispondenza dei giunti strutturali. Per le zone di oggettiva criticità, quali per esempio la zona d’angolo in corrispondenza dello scarico che vede una porzione di intonaco distaccato con lesione della guaina bituminosa impermeabilizzante, tecnicamente si ritiene necessario predisporre un intervento di verifica e ripristino dell’intero ambito, comprendendo anche lo scarico nell’insieme delle sue componenti e raccordi.
Relativamente all’area esterna condominiale sul fronte Sud, è stato quindi possibile in questa circostanza rilevare il percorso dell’acqua a quota calpestio come evidenziato dalla documentazione fotografica sopra riportata,
La comparazione anche solo visiva tra lo stato rilevato in occasione dei due sopralluoghi eseguiti, permetterà di chiarire con un accettabile margine di precisione, quali siano a parere della scrivente le problematiche da indagare a mezzo di puntuali sondaggi ispettivi e quelle su cui sia già possibile intervenire per ripristinare la tenuta idrica del sistema impermeabile a protezione del solaio di copertura dell’autorimessa condominiale.
Nell’area autorimessa condominiale, come evidenziato dalla documentazione fotografica prodotta durante il sopralluogo e sopra riportata, vi sono alcuni ambiti con evidenza da copiosa infiltrazione d’acqua che a parere della scrivente dovranno essere indagati mediante verifica in occasione di pioggia, così come poi è stato fatto e di seguito si potranno leggere le risultanze.
Come anticipato nel corso del presente rapporto tecnico, il rilievo dello stato dei luoghi eseguito a seguito di piogge ed in concomitanza delle stesse, ha permesso di rilevare e documentare fotograficamente alcune criticità, tra cui:
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Mancata tenuta idrica del sistema impermeabile nella zona d’angolo in prossimità dello scarico verticale avente il collo di risvolto verticale della guaina di tipo bituminoso lacerato;
Per tale ambito si ritiene tecnicamente necessario predisporre un intervento di ripristino localizzato per garantire la tenuta idrica dello strato impermeabile in quel punto e contestualmente verificare la condizione dello scarico verticale nel suo insieme, ovvero la corretta tenuta idrica di tutti gli elementi che lo compongono (ad esempio tra il fazzoletto di raccordo del bocchettone e guaina bituminosa e tra la zona di raccordo del bocchettone con il collo di risvolto verticale essendo adiacente in quell’ambito); intervento necessario vista la presenza di percolamento d’acqua in diretta corrispondenza sulla parete verticale;
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Gocciolamento d’acqua in corrispondenza di una forometria con annessa rete di smaltimento e lungo tutta la linea del giunto strutturale sul fronte Nord con maggiore evidenziazione verso l’ingresso lato rampa scoperta ad est.
Dato che la zona in corrispondenza di tale gocciolamento è risultata asciutta anche durante il sopralluogo con pioggia perché protetta dell’edificio soprastante sporgente rispetto alla linea del giunto strutturale a pavimento, si ritiene che tali infiltrazioni siano da ascrivere alla propagazione dell’acqua a livello estradosso solaio.
Nel caso di specie, avendo un solaio pieno in calcestruzzo armato, si può ritenere che tale elemento sia impermeabile di per sé ad esclusione delle sue naturali microfessurazioni che si creano durante la fase si presa e indurimento del calcestruzzo stesso, delle forometrie per il passaggio degli impianti tecnologici, delle riprese di getto e dai giunti strutturali ove non impermeabilizzati.
Essendo quindi il giunto strutturale situato nella zona coperta lungo il fronte Nord, la ricerca dei punti di infiltrazione d’acqua a quota profilo calpestio, deve ricercarsi lungo i perimetri liberi e non liberi di tale struttura che prendono la pioggia.
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Copioso percolamento d’acqua con conseguente propagazione a livello della pavimentazione dell’autorimessa, causato dalla tracimazione d’acqua da un pozzetto di raccolta delle acque chiare presente nell’area esterna fronte Ovest che la scrivente ha rilevato ostruito ed ha prontamente provveduto a disostruire come evidente dalle riprese fotografiche di seguito riportate.
Ad esito delle verifiche sin qui esperite, ed al fine di identificare tutte le problematiche che interessano il solaio di copertura dell’autorimessa, si ritiene necessario predisporre alcuni sondaggi ispettivi puntuali necessari per determinare ad esempio:
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la consistenza e gli spessori degli strati che compongono la stratigrafia;
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lo stato di ogni componente della stratigrafia;
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la tipologia e condizione dei giunti strutturali;
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la tipologia e condizione dell’impermeabilizzazione dei giunti strutturali;
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la tipologia e condizione dell’impermeabilizzazione in corrispondenza delle forometrie per il passaggio degli impianti tecnologici;
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la tipologia e condizione dell’impermeabilizzazione in corrispondenza degli ambiti sotto soglia degli ingressi pedonali;
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la tipologia e condizione dell’impermeabilizzazione in corrispondenza dei muri di contenimento perimetrali;
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la tipologia e condizione dell’impermeabilizzazione in corrispondenza dei contro terra.
